【立方作品】深圳科兴科学园二期（第九届金盘奖最佳产业地产奖）

项目地点：深圳南山区高新区北区科苑路西侧

项目规模：40万平方米

设计阶段：方案设计、施工图设计

项目现状：已建成

引言

城市经济的蓬勃发展，使得土地集约利用的需求也越来越明显，产业集聚导致空间不断专业化以及产业结构升级。本设计力求摆脱传统单一乏味的产业园区模式，而是从产业办公新需求出发，充分注重使用者对公共空间、绿色生态、商业服务配套的需求出发，力求打造全新的产业综合体模式。

一、精准的产品定位

中心区土地寸土寸金，传统的CBD形态均为密集的办公区，相对拥挤的环境、较低的层高、无公共空间。

基于此，我们提出了精准的产品定位，并在后期良好的市场反应得以印证：

○ 所有物业全部自持，通过长期出租及物业升值产生利润。

○ 高标准办公品质。

○ 所有物业全部自持，通过长期出租及物业升值产生利润。

○ 标准化与模块化，一种核心筒单元拼复制接成11个单元，理性逻辑，降低造价。

二、产城融合、打造全新的产业综合体模式

1、创造全新的产业综合体模式

从中小企业人群需求出发，复合功能，涵盖了标准办公、顶层总部会所、会议中心、空中花园，商业配套等，其中近万平米的员工食堂，自助餐、中餐厅、西式餐厅、创意美食等，完美解决了园区人员的餐饮需求，从而创造了全新的产业综合体模式，员工可以整天待在园区，营造24小时体系。

2、公共交往空间——立体十字街区

建筑形体契合基地，以三组半围合的U型建筑相围合，形成三个既相独立又相互依托的交往庭院；竖向设计采取双首层概念，打造了两个标高的公共空间。半地下层为十字立体街区，城市街区概念引入建筑的每一公共空间设计中，力求充分激活员工的工作环境，提供了非正式的交往空间，有助于员工打开思路，激发灵感。

3、标准化与模块化概念

建筑平面采取8.4米标准柱网，将建筑功能化整为零，以 U性体量形成完全一致的11个核心筒单元，工作空间之外依托核心筒设置空中花园。标准化还体现于建筑平立剖的协同设计，完全一致的立面模数，为项目带来工整、严谨的外立面模式。

4、生态空间概念

引入森林式院落、天井式庭院以及立体式空中花园、屋顶花园四大生态绿色办公理念相结合，以丰富办公绿化景观系统的层次。2.7万平方米的大型中央花园作为园区生态核，提供新鲜空气，降低地表温度，临近建筑的部分设计水面，进一步改善局部小气候。

三、高效的空间利用策略

1、半地下空间+架空层核增
充分利用现有场地3米高差，设计半地下室作为部分厂房、公共空间、员工食堂、设备间等。
2、大型中庭
将平面设计三跨式，中间跨为中庭，最大限度的提供可能性空间。
3、高使用率

精简交通体系带来80％以上的使用率。

四、精细的成本控制

标准柱网，模数化立面形式，重点空间着重打造，综合核算建设成本（含建安、景观、公共空间室内）为2800元/平方米。

小结

科兴科技园二期项目摈弃了传统工业园的模式，开创了全国产业综合体模式的先河,在设计过程中也遇到众多挑战。项目体现了立方设计追求原创，关注品质，积极服务的精神。在市场方面也取得良好印证，于2010年中旬开始设计，2012年封顶，2013年对外出租，出租率为100%（并不乏腾讯、招商等大客户），写字楼出租均价120平米计算，以及地库，商业收益，物业管理费等，年租金超过10亿元。

追求原创，关注品质，积极服务

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